Земельні правовідносини є важливою складовою повсякденної діяльності юридичних осіб. В процесі господарської діяльності постійно виникає необхідність використовувати земельні ділянки. Ситуація із сільськогосподарськими угіддями є більш-менш зрозумілою, оскільки досить детально регулюється численними актами законодавства. Однак поширеними сьогодні є випадки, коли юридична особа має у власності будівлі, господарські споруди, інші об’єкти нерухомого майна, які розташовані на певній земельній ділянці, що належить територіальній громаді, тобто є комунальною власністю.

Згідно з чинним Цивільним кодексом (ст. 377), при реалізації об’єктів нерухомості до нового власника переходять і права на земельну ділянку, на якій вони розташовані: право власності або право користування. Все більше юридичних осіб виявляють бажання придбати у власність земельну ділянку, на якій розташовані їхні об’єкти (тим більше, що це передбачено чинним законодавством).

НОРМАТИВНО-ПРАВОВА БАЗА

Основним нормативно-правовим актом з цього питання є Земельний кодекс України, який в окремій главі “Придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод” визначає порядок та основні умови такого придбання.

Однак детальніше це питання врегульоване Указом Президента України від 19 січня 1999 р. № 32/99 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”.

Цей указ визначає, які саме документи зобов’язаний подати покупець землі до органу місцевого самоврядування, який наділений повноваженнями по розпорядженню землею, що є у комунальній власності.

Згідно з п. 8 Указу, зацікавлені особи подають до відповідної сільської, селищної, міської ради або уповноваженого нею органу, місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим заяву (клопотання) установленого зразка.

Зразок заяви визначений додатком, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 24 березня 1999 р. № 440 “Про Порядок подання заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення та форму державного акта на право власності на землю” (далі –Порядок).

До заяви (клопотання), згідно з п. 2 Порядку, додаються такі документи:

  • копія свідоцтва про державну реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності;
  • договір купівлі-продажу об’єкта нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, або інші документи, що посвідчують право власності на нього;
  • державний акт на право постійного користування землею або договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди).
У разі придбання земельної ділянки у спільну власність до заяви (клопотання) додається список покупців з визначенням частки земельної ділянки.

Досить поширеними є ситуації, коли орган місцевого самоврядування вимагає додаткові документи, а саме:

  • довідку про внесення до єдиного державного реєстру підприємств та організацій України
  • план земельної ділянки, виготовлений спеціалізованою землевпорядною організацією, погоджений відповідними службами (Управління архітектури та містобудування, управління земельних ресурсів та ін.), який відображає існуючу ситуацію на час подання заяви про викуп земельної ділянки
  • статут (положення) та установчий договір юридичної особи тощо.
Однак така вимога суперечить положенням п. 2 Порядку, а також ч. 2 ст. 19 Конституції України, а тому є підставою для оскарження дій органу місцевого самоврядування в суді.

На підставі поданої заяви у місячний термін приймається одне з двох рішень:

  • про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення;
  • про відмову в продажу земельної ділянки.
ВІДМОВА В ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Слід зазначити, що відповідно до ч. 5 ст. 128 Земельного кодексу та п. 8 Указу, існує вичерпний перелік підстав, за якими приймається рішення про відмову. Такими підставами є:

  1. неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення;
  2. виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
  3. якщо стало відомо, що стосовно покупця порушена справа про банкрутство або про припинення діяльності юридичної особи.
Інших підстав бути не може, а тому будь-яка відмова у продажу не на підставі п. 8 Указу є неправомірною. З цим погодився і Вищий господарський суд України у своєму роз’ясненні від 27 червня 2001 р. № 02-5/743.

Однак на практиці поширеними є випадки, коли орган місцевого самоврядування відмовляє в продажу ділянки з інших підстав. Чи правомірно це? Продаж земельної ділянки є правом чи обов’язком органу місцевого самоврядування?

Однозначно відповісти важко. З одного боку, територіальна громада є власником землі, наділена всіма правомочностями власника, а тому сама вирішує продавати земельну ділянку чи ні, й кому саме продавати. Відповідно до п. 7 Указу земельні ділянки несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, щорічно визначаються у переліку, який затверджується радами або уповноваженими ними органами, місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим.

На підставі затвердженого щорічного переліку відповідні місцеві державні органи земельних ресурсів розробляють технічний паспорт кожної земельної ділянки, в якому зазначається її правовий режим, кількісні та якісні характеристики, а також проект її відведення.

Отже, покупець має право звертатись із заявою на купівлю лише тих земельних ділянок, які визначені переліком цих органів.

Однак Вищий господарський суд України у своєму роз’ясненні № 02-5/743 зазначає, що продавці земельних ділянок не мають права відмовити потенційним покупцям у продажу цих ділянок, крім випадків, передбачених ст. 8 названого Указу. Таким чином, хоча держава захищає власника землі, тут має місце конфлікт інтересів власників: з одного боку, власника об’єктів нерухомого майна, а з іншого боку – територіальної громади.

На сьогоднішній день судова практика схиляється на користь других, адже вирішення питань про передачу землі у власність чи користування є виключним правом ради як суб’єкта права власності на землю. Однак вказана позиція гальмує процес переходу землі з державної та комунальної власності у приватну. А відсутність детальних роз’яснень з цього приводу та недосконале законодавство призводять до порушення прав власників, та неоднозначного тлумачення цих норм юрисдикційними органами.

Як же бути, коли орган місцевого самоврядування все таки відмовив у продажу? Вихід один – оскарження в суді. Спори, що виникають у процесі продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення вирішуються судом або господарським судом відповідно до їх компетенції (п. 13 Указу).